Vendedor de una Propiedad en Panamá
Todo proceso de venta o compra de una propiedad conlleva diferentes trámites. Conocer los pasos y responsabilidades de cada rol (comprador-vendedor) que interviene en toda transacción puede ayudarnos a ahorrar tiempo y evitar errores. Los países tienen políticas y trámites ajustado a sus leyes y regulaciones propias.
¿Cómo es el trámite Vender una propiedad en Panamá?
Inicio de trámite venta de un inmueble:
VENDEDOR: Se require que toda la documentación sea firmada por el dueño (s) del bien inmueble, representante legal o apoderado debidamente registrado en el Registro Público de Panamá.
Datos de la Propiedad por Registro Público
Cuando decide vender su propiedad debe conocer los datos reales de la propiedad en el Registro Público de Panamá. Datos importantes: año de construcción (por registro). También confirmar medidas exactas del bien, ubicación (dirección), número de finca, ficha, documento Redi y código de ubicación. Estos datos son importantes para la elaboración de Contrato de Venta. También podrá confimar las medidas exactas por m2 y valor del inmueble desglosado (valor de las mejoras y valor del terreno) y total.
Los valores de la propiedad en el Registro Público deben coincidir con los valores registrados en la Autoridad Nacional de Tierras, ANATI (Catastro). Si estos no son iguales debe actualizar estos datos previamente, este proceso puede ocasionar un retraso importante en los trámites.
Firma de Contrato de Promesa de Compra y Venta
Con los datos confirmados de la propiedad, se elabora, conjuntamente con su abogado de confianza, un Contrato de Promesa de Compra y Venta para ser firmado entre ambas partes: vendedor y comprador. Antes de realizar este contrato debe solicitar al comprador un monto en dinero de reserva, a partir de este punto empezará el trámite y tendrá gastos, así que recomiendo debe ser un comprador seguro. El monto de la Reserva, usualmente está entre $500 y $ 5,000 máximo. Esto es variable y previo acuerdo de las parte. Debe emitir un recibo en original al comprador una vez reciba esta cifra. Este pago será parte del monto inicial. Una vez está redactado el contrato de promesa con las indicaciones claras de la transacción, se procederá a la firma. Para el pago de la propiedad, lo usual en Panamá, es el 10% de inicial pagaderos a la firma del Contrato de Promesa de Compra y Venta y el 90% restante a través de una carta irrevocable de pago emitida por un banco local (esta carta se aplica para pago de contado o con hipoteca). En caso que la propiedad tenga hipoteca, debe solicitar a su banco una carta de saldo. Esta puede demorar 2 o 3 semanas. Dependiendo el banco. El contrato de Promesa de Compra y Venta es un contrato preliminar, lo más seguro es que después se hagan adendas con especifícaciones exactas de los documentos que deberá aportar más adelante.
Haga un Check List
Documentos que debe presentar como vendedor de la Propiedad:
Carta de Saldo de banco y Minuta de Cancelación del banco si tiene hipoteca (este documento, tiene costo. El banco hace una previsión y el monto es mayor a lo que realmente debe, el banco incluye entre 3 y 5 mensualidades de hipoteca considerando el tiempo de trámite, recuerde siempre solicitar devolución una vez le sea cancelada la hipoteca.
Paz y Salvo del IDAAN (Instituto De Acueductos y Alcantarillados Nacionales). Este documento se gestiona directamente en las Oficinas de IDAAN, la cuenta de agua debe estar al día. Lo entregan el mismo día de solicitud.
Paz y Salvo del PH: En caso de pertenecer a un edificio. Corresponde a la cuota mensual de mantenimiento mensual obligatoria. Se solicita a la administración del PH y debe ser firmado por el presidente de la Asamblea de Propietarios.
Paz y Salvo del impuesto del inmueble (IBI): Este es un impuesto que grava la propiedad o tenencia de un bien inmueble, incluyendo mejoras y terreno. Este impuesto es pagado por el propietario del bien (sea persona natural o jurídica). Cuando se vende la propiedad debe contar con este Paz y Salvo.
Pago del 2% (Impuesto de Transferencia ITBI) al Tesoro Nacional. Este es un impuesto aplicado “sólo” por la venta de la propiedad. Se aplica para traspasar la propiedad de un titular a otro.
Pago del 3% (Impuesto a la Ganancia) al Tesoro Nacional. Este es un porcentaje que como su nombre lo dice, es un impuesto sobre la ganancia y se aplica “sólo” cuando se vende la propiedad. Se calcula del monto registrado en catastro (ANATI) o precio de venta, el que sea el más alto. En caso que no haya ganancias, y se venda en un precio más bajo del valor registrado, el titular podrá, posteriormente solicitar devolución al Ministerio de Economía y Finanzas.
Entrega de llaves
Ingresar documentos al Registro Público de Panamá. Este trámite puede tomar apróximadamente 10 días. Con esto se hace efectivo todo el proceso. El vendedor presentará el cambio de la titularidad al banco con la carta irrevocable original y podrá hacer efectiva el pago del saldo total del bien. Se procederá a entregar formalmente la propiedad a sus nuevos dueños.
Es importante hacer la aclaratoria que esta información es de refencia básica de este proceso. Dependiendo del caso, puede llevar más tiempo en los diferentes pasos o documentos adicionales y requisitos complementarios.
En el proceso de venta de un bien inmueble intervienen además de comprador y vendedor; el experto agente de bienes raíces, abogado y contador. Deben estar debidamente certificados para garantizar seguridad y transparencia en todo el proceso (sin complicación puede demorar 2 meses apróximado)